Achiziția unei locuințe, fie prin credit, fie cu plata cash, presupune cheltuirea unei sume considerabile de bani, cu atât mai mult cu cât prețul total al locuinței conține prețul efectiv, la care se adaugă și taxa pe valoare adăugată (TVA). Piața imobiliară din România în 2025 a fost impactată de modificările legislative apărute la finalul lui 2023, care au schimbat cotele de TVA aplicabile locuințelor. Începând cu 1 ianuarie 2024, cota redusă de TVA pentru imobiliare a fost majorată de la 5% la 9%, iar criteriile de eligibilitate pentru această cotă au devenit mai stricte.
Prin urmare, dacă vrei să cumperi un apartament, este esențial să cunoști cât trebuie plătești pentru achiziția unui apartament în 2025 în funcție de tipul locuinței (nouă sau veche) și de condițiile tranzacției. Descoperă cum e impactată piața imobiliară și care sunt schimbările față de anii precedenți!
- TVA imobiliare 2025: ce schimbă intervin în legislație
- TVA 9% la locuințe noi în 2025: condiții și reguli actualizate
- TVA 5% – mai există această facilitate în 2025?
- Când se aplică TVA de 19% la imobiliare în 2025?
- TVA pentru locuințe second-hand în 2025: tranzacții fără TVA
- Cine plătește TVA la cumpărarea unui apartament?
- Cum au influențat modificările TVA piața imobiliară în 2025?
- Cine suportă diferența de TVA în situația în care ANAF consideră că nu au fost îndeplinite toate criteriile pentru a beneficia de TVA redus?
- 5 criterii de care să ții cont când achiziționezi un apartament
TVA imobiliare 2025: ce schimbări intervin în legislație
În 2025 se aplică două cote de TVA pentru achiziția de locuințe noi: o cotă redusă de 9% (destinată în anumite condiții locuințelor care fac parte din așa-numita „politică socială”) și cota standard de 19%. Conform legislației actuale, TVA-ul de 9% se poate aplica doar locuințelor care îndeplinesc criteriile legale, în timp ce TVA 19% se aplică în celelalte situații. În plus, TVA-ul de 5% nu mai este disponibil pentru tranzacțiile imobiliare curente, acesta fiind eliminat odată cu noile reglementări.
Pe scurt, dacă locuința pe care o cumperi este nouă și se încadrează în plafonul valoric și de suprafață impus de lege, vei plăti TVA 9%. Dacă locuința nouă depășește plafonul sau nu îndeplinește condițiile sau dacă ai beneficiat deja de o cotă redusă la o achiziție anterioară, vei plăti TVA 19%. Iar dacă achiziționezi o locuință veche (revânzare de la o persoană fizică, nu direct de la dezvoltator), în cele mai multe cazuri, nu vei plăti TVA deloc, deoarece astfel de tranzacții sunt scutite de TVA.
TVA 9% la locuințe noi în 2025: condiții și reguli actualizate
Legislația fiscală actuală (Legea 296/2023) stabilește clar criteriile în care se aplică cota redusă de 9% TVA pentru locuințe în 2025. Practic, noul TVA de 9% a înlocuit vechea cotă de 5% pentru vânzarea de locuințe ca parte a politicii sociale. Persoanele care vor să beneficieze de TVA la imobiliare în 2025 de 9%, trebuie să aibă locuințe care să îndeplinească următoarele condiții:
- Locuința este nouă (livrată de un dezvoltator imobiliar sau constructor) și cumpărătorul este o persoană fizică. Cota redusă se aplică doar în cazul vânzărilor către persoane fizice; dacă un cumpărător este o persoană juridică, nu poate beneficia de 9%. De asemenea, locuința trebuie să fie contractată în scop personal (nu pe firmă) și livrată de o entitate înregistrată în scopuri de TVA.
- Suprafața utilă maximă de 120 mp. Imobilul (apartament sau casă) trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați, excluzând anexele gospodărești. Acest prag se referă la suprafața utilă interioară (nu include terase, boxe, loc de parcare etc.). Vezi diferența dintre suprafața construită și cea utilă pe blogul Storia!
- Prețul locuinței să nu depășească 600.000 lei (fără TVA). Valoarea totală de achiziție, incluzând terenul aferent, trebuie să fie de maximum 600.000 lei, calculat fără TVA. Acest plafon echivalează cu aproximativ 120.000 € (la cursul din 2025) și reprezintă limita până la care statul consideră locuința drept „accesibilă” pentru aplicarea cotei reduse.
- Cumpărătorul nu a mai beneficiat de o cotă redusă de TVA pentru altă locuință. Legea prevede că reducerea se aplică o singură dată pentru fiecare persoană (sau familie). Cu alte cuvinte, dacă ai mai cumpărat în trecut o locuință cu TVA redus (fie 5%, fie 9%), acum nu vei mai putea beneficia din nou de cotă redusă – achiziția următoare va fi taxată cu 19% TVA. Notarul îți va solicita, de altfel, o declarație pe proprie răspundere că îndeplinești această condiție, la momentul semnării contractului.
În plus față de criteriile de mai sus, legea impune ca locuința livrată să fie „locuibilă ca atare” la momentul vânzării. Asta înseamnă că imobilul trebuie predat la un stadiu finisat complet, racordat la utilitățile esențiale (apă, canalizare, energie electrică) și dotat cu obiectele sanitare și instalațiile necesare funcționării depline. Practic, cumpărătorul ar trebui să poată folosi locuința imediat după achiziție, fără investiții suplimentare majore în finisaje sau instalații.
Dacă toate condițiile de mai sus sunt respectate, vânzătorul (dezvoltatorul imobiliar) îți va emite factura cu TVA 9%. Această facilitate fiscală are rolul de a sprijini accesul persoanelor fizice la locuințe noi, în condiții considerate de stat ca fiind de interes social (locuințe de dimensiuni rezonabile și la prețuri accesibile). De notat că plafonul de 600.000 lei și limita de 120 mp includ majoritatea apartamentelor medii din marile orașe, dar exclud locuințele de lux sau foarte spațioase. De asemenea, pentru case individuale, aceleași limite de preț și suprafață se aplică.
Descoperă un apartament cu 3 camere in Brasov, cu o suprafață utilă de 92.7 metri pătrați, și bucură-te de o panoramă deosebită în fiecare zi!
TVA 5% – mai există această facilitate în 2025?
O întrebare frecventă este dacă se mai poate beneficia de TVA 5% în 2025 la vreo tranzacție imobiliară. Răspunsul este: nu, cu excepția cazurilor tranzitorii din anul precedent. Conform noilor reglementări, de la 1 ianuarie 2024 cota de 5% nu se mai aplică deloc la vânzarea de locuințe către persoane fizice, fiind înlocuită integral de cota de 9%.
Singura situație în care un cumpărător persoană fizică a mai putut plăti TVA 5% a fost dacă a încheiat un contract (de exemplu un antecontract/contract de vânzare) și a plătit un avans în cursul anului 2023 pentru o locuință care urma să fie livrată (finalizată) până la 31 decembrie 2024. Acei cumpărători au prins ultima ocazie de TVA 5%, chiar dacă livrarea efectivă avea loc în 2024.
Începând cu 2025, nu mai poți beneficia de cota TVA 5% la achiziția unei locuințe, nici măcar dacă este prima ta locuință. Toate tranzacțiile noi se supun fie cotei de 9% (dacă îndeplinesc condițiile menționate anterior), fie cotei standard de 19%. Practic, cota de 5% rămâne doar o amintire sau o referință istorică – multe calcule și oferte din piață se raportau la ea, însă acum trebuie recalibrate la noile cote.
Dacă vezi în anunțuri mai vechi mențiuni de prețuri cu TVA 5%, ține cont că acestea nu mai sunt valabile decât în contextul explicat (contract semnat înainte de 2024). Pentru achiziția unui apartament în 2025, trebuie să îți ajustezi bugetul având în vedere cota de TVA actuală (9% sau 19%, după caz).
Când se aplică TVA de 19% la imobiliare în 2025?
Cota standard de TVA, de 19%, se aplică pentru toate situațiile care nu se încadrează în criteriile de mai sus. Mai exact, vei plăti TVA 19% în următoarele cazuri:
- Locuințe noi care depășesc plafonul sau suprafața – dacă apartamentul sau casa nouă costă mai mult de 600.000 lei (fără TVA) sau are o suprafață utilă mai mare de 120 mp, nu se mai încadrează la cota redusă. De exemplu, pentru un apartament de 130 mp sau pentru unul de 650.000 lei (fără TVA), se va aplica cota standard de 19%.
- A doua achiziție de locuință cu TVA redus pentru aceeași persoană – așa cum am menționat, fiecare cumpărător poate profita o singură dată de cota de 9%. Dacă ai beneficiat deja (tu sau soțul/soția în comun) de o achiziție cu TVA redus în trecut, atunci pentru orice altă locuință nouă cumpărată în 2025 vei plăti TVA 19%.
- Cumpărător persoană juridică – dacă locuința este achiziționată pe firmă (persoană juridică) sau de către un profesionist înregistrat în scopuri de TVA, nu se aplică facilitatea socială. Chiar dacă imobilul ar întruni condițiile de preț și suprafață, cumpărătorul (nefiind persoană fizică) face tranzacția ineligibilă pentru 9%. În astfel de situații se facturează TVA 19%.
TVA pentru locuințe second-hand în 2025: tranzacții fără TVA
Piața imobiliară nu înseamnă doar locuințe noi de la dezvoltator, ci și foarte multe tranzacții cu apartamente vechi (second-hand) vândute de la un proprietar la altul. Un aspect important de reținut este că, în cazul locuințelor vechi, de regulă nu se aplică TVA la vânzare. Potrivit Codului Fiscal, vânzarea unui imobil considerat „vechi” (adică după prima ocupare a acestuia, criteriul folosit de lege) este scutită de TVA. Cu alte cuvinte, pentru tranzacțiile între persoane fizice care implică proprietăți vechi, nu se aplică TVA, ci doar impozitul pe tranzacție (taxa notarială către stat, datorată de vânzător).
În practică, asta înseamnă că dacă achiziționezi un apartament vechi (de la un proprietar persoană fizică) la un preț agreat, nu vei avea TVA adăugat peste acel preț. Prețul de vânzare este final din punctul de vedere al TVA-ului, tranzacția fiind neimpozabilă în sfera TVA. Atenție însă: vechi în sens fiscal nu înseamnă neapărat foarte vechi ca ani. Orice locuință care a fost deja locuită sau care a depășit un anumit termen de la finalizarea construcției devine „veche” din punct de vedere TVA.
Pentru cumpărătorii de locuințe vechi, lipsa TVA-ului este un avantaj evident, însă trebuie bugetate alte costuri: onorariul notarial și impozitul pe transferul proprietății (acesta din urmă este o taxă diferită de TVA, calculată ca un procent din prețul de vânzare – de obicei 3% pentru partea din preț ce depășește 450.000 lei, conform reglementărilor din 2025).
Chiar și cu aceste costuri, achiziția unui apartament vechi nu va avea un plus de 19% sau 9% pe care să-l plătești la stat, ceea ce face adesea ca locuințele vechi să fie mai accesibile imediat ca preț total comparativ cu cele noi (pe lângă faptul că prețul pe metru pătrat e adesea mai mic la vechi).
Cine plătește TVA la cumpărarea unui apartament?
În cazul în care te întrebi cine plătește TVA-ul la cumpărarea unui apartament, ei bine, clientul, adică viitorul proprietar este cel care suportă costul TVA-ului. Acesta este înscris în contractul de vânzare-cumpărare și poate fi de 9% sau de 19% din valoarea totală a imobilului, în funcție de situația în care te încadrezi.
Descoperă apartamente cu doua sau trei camere in Bucuresti adaptate nevoilor persoanelor cu un ritm de viață mereu pe fugă și în căutare de stare de bine, acasă.
Cum au influențat modificările TVA piața imobiliară în 2025?
Creșterea cotei reduse de la 5% la 9% a dus la scumpirea locuințelor considerate accesibile. Chiar dacă diferența de 4 puncte procentuale poate părea modestă, impactul în valoare absolută este semnificativ, mai ales pentru cumpărătorii cu bugete limitate. Costul final al unui apartament nou în 2025 este mai mare comparativ cu anii precedenți, iar acest lucru s-a resimțit și în evoluția prețurilor cerute de dezvoltatori. Un exemplu concret evidențiat în piață:
- Înainte de 2024: la un apartament cu preț de 550.000 lei (fără TVA), cota de 5% însemna un cost final de 577.500 de lei.
- În 2025: pentru același apartament de 550.000 lei, cota de TVA este 9%, iar costul final ajunge la 599.500 de lei.
Diferența de 22.000 lei este suportată, în cele din urmă, de cumpărător (sau negociată cu dezvoltatorul). Această creștere a prețului efectiv a făcut ca unii cumpărători să își regândească opțiunile: fie să caute locuințe mai ieftine (sub plafonul de 600.000 lei), fie să amâne achiziția, fie să se reorienteze către piața de locuințe vechi, unde nu există TVA. Piața imobiliară din România în 2025 a încercat să se adapteze acestor schimbări – dezvoltatorii au avut un stimulent să creeze oferte care să se încadreze în plafonul pentru TVA redus, iar cumpărătorii au devenit mai atenți la detaliile fiscale înainte de a semna un contract.
Per total, volumul tranzacțiilor cu locuințe noi a avut un ritm ușor temperat față de anul anterior, parțial și din cauza creșterii TVA (alături de alți factori economici). Locuințele care în 2023 erau atractive prin prisma TVA-ului 5% au devenit mai scumpe în 2024-2025, ceea ce a influențat accesibilitatea.
Cine suportă diferența de TVA în situația în care ANAF consideră că nu au fost îndeplinite toate criteriile pentru a beneficia de TVA redus?
Notarii au obligația de a declara semestrial, autorității fiscale teritoriale, toate tranzacțiile de proprietăți imobiliare efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal. Astfel, autoritățile fiscale au la dispoziție toate instrumentele necesare de verificare a tranzacțiilor și au ocazia de a interveni, atunci când situația o impune.
Există 2 situații în care cota TVA poate fi aplicată greșit:
- cumpărătorii sau vânzătorii sunt în necunoștință de cauză și nu sunt suficient de bine informații referitor la criteriile care trebuie îndeplinite pentru a beneficia de cota TVA redusă;
- cumpărătorii sau vânzătorii cunosc criteriile care trebuie îndeplinite, dar își asumă riscurile la care se supun prin aplicarea unui TVA redus, atunci când nu respectă toate criteriile.
Potrivit Codului Fiscal, vânzătorul are responsabilitatea de a reține TVA-ul și de a-l vira statului. Astfel, în mod normal, lui îi revine responsabilitatea de a aplica în mod corect cota TVA. Prin urmare, dacă o cotă TVA aplicată este greșită, vânzătorul ar trebui să plătească diferența.
Cu toate acestea, există cazuri în care dezvoltatorii tind să includă în contractele de vânzare-cumpărare clauze prin care transferă cumpărătorului riscul de plată a cotei suplimentare de TVA.
5 criterii de care să ții cont când achiziționezi un apartament
Atunci când cumperi un apartament, este bine să fii atent la mai multe criterii. Iată-le pe cele mai importante!
1. Localizarea imobilului
Localizarea apartamentului în cele mai bune cartiere din România este unul dintre cele mai importante criterii care decid dacă achiziția este una avantajoasă sau nu. Atunci când imobilul pe care îl achiziționezi are acces facil la mijloace de transport, este în apropierea unor supermarketuri, a unor farmacii sau cafenele, acest lucru contribuie mult la desfășurarea activităților zilnice într-un mod cât mai confortabil.
Descoperă oferta noastră de apartamente construite in ansambluri rezidentiale.
2. Amplasarea apartamentului
În ceea ce privește amplasamentul unui apartament într-un bloc, cele situate la demisol sau la mansardă au, de obicei, un preț mai mic decât locuințele la parter sau la etajele superioare. Cu toate acestea, cele mai căutate apartamente sunt cele de la etajele intermediare, precum 2 sau 3.
3. Calitatea construcției și eficiența termică
Înainte de a achiziționa un apartament, interesează-te din ce material este construit imobilul și cum este izolat. Blocurile din cărămidă, de exemplu, izolează termic foarte bine și sunt rezistente la umezeală, în timp ce structurile cu pereți din beton au proprietăți ignifuge, însă nu îți permit să faci modificări la modul în care este compartimentat apartamentul.
4. Amenajarea spațiului
Modul în care este amenajat apartamentul reprezintă, de asemenea, un criteriu important, care transformă un simplu apartament în „acasă”. Cele mai căutate apartamente sunt cele cu un design modern, care să nu încarce prea mult spațiul. Totodată, este indicat ca apartamentul să dispună de toate dotările necesare unui stil de viață confortabil, precum: mașină de spălat, TV, aparat de aer condiționat etc. Există și posibilitatea de a achiziționa un apartament care nu este mobilat; în acest mod, îl poți amenaja în funcție de gusturile și nevoile tale. Vezi pe blogul Storia cele mai utile ghiduri de amenajare!
5. Vizionează mai multe apartamente
De multe ori, se poate întâmpla ca primul apartament pe care îl vezi să corespundă în mare parte nevoilor și bugetului tău, însă, chiar și atunci, este recomandat să vizionezi mai multe apartamente. Pentru a putea face acest lucru, poți să folosești un site de anunțuri imobiliare cu filtre eficiente, precum Storia, care să te ajute să identifici exact apartamentele care corespund nevoilor tale, sau poți să apelezi la un broker de imobiliare, care să îți propună mai multe opțiuni, în funcție de ceea ce îți dorești.
Procesul de achiziție a unui apartament nu este unul dificil, atunci când știi ce îți dorești și ești suficient de informat atât cu privire la reglementările legale, cât și la diversele aspecte importante de avut în vedere la orice achiziție a unui imobil, cum este și cota de TVA imobiliare în 2025. Fii atent la prevederile legale și discută cu dezvoltatorul sau agentul imobiliar despre prețul cu sau fără TVA afișat! O informare corectă te va ajuta să eviți surprizele neplăcute la finalizarea tranzacției și să îți gestionezi bugetul eficient în piața imobiliară din 2025.
